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整势待发 把握2019年中国房地产市场脉搏

2019年02月28日  来源:高力国际

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2018年中国各一线城市的商业地产市场仍保持稳健态势。各大区域的工业物业市场表现尤为抢眼。展望2019年,尽管我国经济模式从“出口导向型”向“内需拉动型”转变的过程中仍面临一定经济下行压力,然而,随着扩大进口与减税等各项政策的进一步落地,预计将对商业地产行业的需求形成利好,其中工业与写字楼物业将受益较多。

展望

2019

Outlook 

各一线城市将迎来大量新兴板块的新增供应,促使空置率攀升,租金表现分化。其中,广州继续上扬,其他城市有租金下降压力。

持续增加的需求将进一步推动租金上扬,需求外溢的整体趋势亦将保持。

在需求稳健的背景下,北京将维持较低的空置率,租金小幅走高;上海由于新兴商圈的大量供应造成空置率快速走高,租金或将小幅下降。

北京

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数据来源:高力国际研究部

租金单位:每平方米每月

市场洞察 

1、2018年甲级写字楼需求坚实,新兴子市场表现活跃。预计2019年将迎来供应高峰,约84万平方米供应计划入市,从而推升空置率至16.0%,平均租金或将同比下降至人民币325.7元每平方米每月。

2、2018年零售市场竞争更趋激烈,租金稳中微升。预计2019年空置率将小幅提高0.8个百分点,租金或将微升0.3%。

3、2018年物流市场表现最为强劲,需求极为旺盛,租金涨幅创历史新高,空置率保持低位。预计2019年市场将延续供需不平衡的状态,空置率将进一步降低,平均租金或将同比增长约5.8%。

上海

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数据来源:高力国际研究部

租金单位:每平方米每月

市场洞察  

1、2018年甲级写字楼与商务园区市场需求在上半年冲高之后回落;部分业主在下半年调低租金预期以挽留、吸引租户。预计2019年将有大量新增供应,净吸纳量保持平稳,推动空置率分别有所攀。升;核心区写字楼租金将下调0.4%,商务园区的租金增长率应放缓至约2%。

2、2018年工业市场仍是增势最强劲的物业类型。预计2019年整体净吸纳量有望同比增长62.1%,租金或同比增长5.1%。

3、2018年零售物业存量持续领跑全国。预计2019年空置率推升至13.0%;租金将下调3.3%。

深圳

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数据来源:高力国际研究部

租金单位:每平方米每月

市场洞察  

1、2018年写字楼市场需求呈多元化趋势,科技、先进制造、金融等主力需求受中美贸易争端潜在的风险影响,对扩张持谨慎态度。预计2019年大量新增供应或推升空置率至30%;租金同比下降4%,租户可考虑宝安中心等新兴商务区。

2、2018年工业仓储市场受益于旺盛的需求与处于低位的空置率,年末平均租金同比增长10%至49.6元每平方米每月,需求进一步向周边外溢。预计2019年租金将实现8%的同比增长;随着交通系统优化,惠州与东莞亦将提供更多工业发展机会。

广州

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数据来源:高力国际研究部

租金单位:每平方米每月

市场洞察 

 1、2018年写字楼市场租赁需求企稳,全年净吸纳量录得38.2万平方米。由于供应量相对有限,空置率持续下行至4.5%的低位,租金亦同比上涨5.5%至人民币179元每平方米每月。预计2019年将有超过82.5万平方米新增供应,空置率缓和上升至7.0%,租金增速减缓。

2、2018年工业仓储市场呈现供需两旺的状态,电商与零售业的需求活跃,新增供应去化迅速促使空置率下降,平均租金缓和上升。预计2019年,将有超46万平方米非保税优质新增供应入市,其中37.8万平方米位于新兴区域,因此去化能力面临考验,租金增速或将减缓。