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浅谈新经济形势下“五新企业”办公选址

2019年08月09日  来源:京东联行运营副总 郑云龙

“新经济”一词最早出现于美国《商业周刊》1996年12月30日发表的一组文章中。新经济是指在经济全球化背景下,信息技术(IT)革命以及由信息技术革命带动的、以高新科技产业为龙头的经济。

新经济是信息化带来的经济文化成果。新经济具有低失业、低通货膨胀、低财政赤字、高增长的特点。通俗地讲,新经济就是我们一直追求的“持续、快速、健康”发展的经济。

新经济主要是有四个方面,新经济反应的特点是四个“流”。第一个是资金流,包括支付宝、微信支付在内的所有支付平台,这些企业都可以赚到钱。第二个是数据流,互联网发展以后数据非常有价值,所有的企业,特别是和互联网有关的企业都在纷纷的找数据。第三个是人流,线上线下都讲究人流,线下的商场需要人流,线上也是需要的。 第四个是物流。如果一个企业能够把这四个“流”都占了,那么就能成为BAT。因此,新经济一定要关心这四个“流”。

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大众创业得到社会广泛关注,新型联合办公火极一时,各种孵化器、众创空间、创客工场,这些新型办公生态一度给初创企业带来了无线的生机,既能降低办公成本的同时,也能通过社区、交互、分享、融资、运营管理等平台,给小型创业公司带来了很多发展机会。

然而中大型五新(新零售、新金融、新制造、新技术、新能源)公司,更需要上下游的产业衔接与合作,更需要办公空间的弹性和区位交通的发达,更需要实现信息交流、技术迭代、资源共享、合作交互、聚合发展。京东联行,作为专注于商业地产的服务型企业,我们一直在思考:什么样的办公选址才是最高效的呢?

中大型五新企业办公选址案例:

Lina是一家新互联金融公司的HRD,最近又在给公司选办公室了,每两年搬家三次是常事,每次装修成本都是巨大的浪费,而且,每次搬家还面临着中层人员流失、技术人员离职、装修对健康的伤害、办公资产坏损等,既费时又费力,还在无形中增加成本。

这次Lina决心改变策略,再也不能让公司在不断的中混乱发展了。为了解决这些问题,她深度分析公司办公环境需求,原来企业不只是运营发展需要战略,办公选址也是战略落地的重要途径。于是她为公司选址写下一份攻略。

1、产业链上下游,最好就在一栋楼(园区)

说一栋楼有点夸张了,但是距离近是首选条件。

Lina经历了公司快速发展的三年,三年内公司对上下游产业合作的需求成几何倍增加,三年内公司对外联络、洽谈、合作占去了人力成本和差旅的大半,要提升效率最好的办法就是产业扎堆,新媒体和新科技类小型公司都有了联合办公和产业园区,对于中大型企业的需求就要寄托在“科技园区、科学园区”这才是优质的方向。

这就像一个坐标(原点),标注了相同企业和关联者的位置。

2、巨鲸不跟小虾一起玩耍

中大型企业需要更大的下游公司,需要越来越大的合作伙伴。

Lina曾考虑把公司搬到成都,五新大企业扎堆的地方。实地考察,很多优质的楼盘、商圈,巨鲸跟自己建立不了任何自然发生的关系。去成都只是与巨鲸在同一个城市,并没有在同一个海里。

因此要找到一片大海跟巨鲸在一起,走同一个大门、进同一个餐厅,最好能有机会用同一间会议室,这才有机会自然发生关系。

3、区位不是地段,而是产业衔接更四通八达

企业发展战略依赖于行业前沿信息、成果和方向。因此对于一个发展中的公司而言,区位的价值不是地标、不是地段,更不是临街和风水的问题,而是在自身发展过程中,我们与新研发成果、新高端人才、新产业信息、新产业政策等风向标的距离,是公司与更多更大的企业发生关系的距离。

因此,区位指的是“核心”的程度、是“核心”的价值,这才是企业战略落地的选址条件。

4、管理者和员工都希望“活少钱多离家近”

活少是优质的管理可以实现的,钱多是公司的发展可以实现的,唯有离家近只能靠办公的地址和交通来实现,而这也是公司员工尤其是中层以上管理者稳定的前提。

以前总是说生活半径,家与公司的距离以及沿线的各种配套。现在这个半径必须以时间和方便程度衡量,试问,如果距离只有5公里,打车堵车不靠谱、地铁倒车2次以上、上下车前还得小黄小蓝两头配合,风里来雨里去,半数体力消耗在路上,这有什么优势可言?

企业发展战略中必然有人才一项,找到、善用、留住人才,办公选址能起到重要作用。

5、办公面积不看现在而看5年以后,装修伤不起

中国有句老话叫“穷搬家”,其实背后的意思就是搬家的次数越多损失越大。

Lina在公司两年经历了三次办公室搬家,每次都是因为员工增多装不下,BOSS一边摇头一边感叹公司发展太快没办法啊。

三次搬家经过统计:装修时间耗费总计6个月;装修费用浪费总计100万;因搬家行为造成的办公资产比如桌椅损失高达30%;搬家过程中损失的办公耗材比如纸张、饮用水以及其他费用约1.2万元;因为搬家换地址公司总计流失32名员工……

其实,今天的办公室大小至少要为2~5年之后的员工数量、业务数量等预留足够的发展空间,以今天统计的损失来看“为了节约成本省地方,等人多了再换”这种想法是万万要不得的。

这就是2年来,Lina作为HDR总结出来的办公选址攻略,这个攻略不仅适用于自己的公司,也适用于更多中大型五新企业,因为他们与自己的公司具备相同的特点,拥有共同的需求。

这样的公司包括能源类企业、电子技术、互联网和物联网、智能科技

办公选址首先是公司企业战略的落地体现:

① 前沿决策:五新企业命运掌握在“新”。合适的区位可以带来最先进的理念、成果,信息对称战略才有意义。

② 升阶路线:不断追求跟更多、更大的上下游企业合作,这就是升阶。对的邻居就是合适的阶梯。

③ 人才策略:培养一个人才可能要很多年,流失却只是一瞬间。比股份和期权更有价值的留人条件叫做“舒适的上下班”。办公选址留人才,比培训效果好一万倍。

④ 3年眼光:今天的选址不是为了今天的条件,用发展的眼光看3年,选一个三年后的标配条件,至少减少多次搬家多次装修的各种损失和麻烦。