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写字楼困局与突围:如何留住租户?科技地产+绿色建筑

2019年09月10日  来源:第一太平戴维斯

2019年上半年北京写字楼市场整体表现较去年同期有所下滑,受到诸多因素的影响,写字楼市场由持续多年的上升周期开始进入调整周期。以往北京写字楼市场作为大陆地区最为稳定的区域市场,呈现出租金稳中有升、空置率长期处于低位的特征;而在现价段,以往坚挺的租金价格开始出现松动,空置率逐渐走高,市场的不确定因素逐渐增多。

相关研究数据显示:2019年上半年,全市写字楼市场净吸纳量仅为6.15万平方米。第二季度,全市空置率上涨1.5个百分点至8.6%。全市平均租金降至人民币每平方米每月368.3元,写字楼租金指数环比下降0.7%,连续第2个季度出现环比下降。受市场需求疲软的影响受需求减弱影响,近一半商圈空置率环比出现上涨,大部分商务区的租金指数环比出现小幅下降。

研判宏观经济走势

2018年以来社会融资增速下滑,经济下行压力渐显。央行设计“去杠杆”路径以期借表内贷款及债券融资对冲表外下跌影响。近年来,央行持续推进金融供给侧结构性改革,金融服务实体经济效果得到持续提升。

北京地区生产总值及第三产业增加值

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2019年上半年,北京地区生产总值15212.5亿元,增长率6.3%。同期,第三产业增加值12590.5亿元,增长率6.5%,占比82.8%,在全国范围内处于领先地位。良好的经济结构利好北京写字楼市场,基本面夯实、风险可控。写字楼市场正进入全新发展周期。业主端需要调整租赁策略,强化自身实力,寻找新动能。

中央政府在近期出台多条利好政策,进一步扩大外资准入的行业与范围,此举为外国投资者及企业提供了参与中国经济增长的新途径,有效提升了中国市场对外资的吸引力,并为强化中国市场在全球金融贸易领域的参与度、激发全球金融领域的发展潜力做出了相应的贡献。

需求端画像变化分析

基于2018年市场成交需求分析,IT及高科技、金融、专业服务类企业牢牢占据写字楼市场承租面积的前三位,三者占比之和高达69%。北京写字楼市场的核心租户已经由传统行业(如制造、能源等)转移至IT及高科技、金融与专业服务类的企业。2019年上半年的市场成交情况,IT及高科技、专业服务及金融类企业承租面积仍然领先,但占比有所下降。

写字楼市场租赁成交的行业分布情况*

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2018


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2019H1


自2018年下半年起,写字楼租赁的主要驱动行业如金融、IT、互联网等均面临调整与波动,导致企业谨慎扩张、租赁需求走弱。现阶段文化传媒类企业承租能力较差,对写字楼的租赁需求有限。部分实体行业发展出现回暖,租赁需求有所提升。

租户类型占比分析 – 2019H1 Vs 2018

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2018年的北京写字楼租赁成交面积以内资租户为绝对主导,内资与外资(合资)承租面积比重呈现“80:20”分布。2019年上半年,内资企业占比77.5%,其余为外资及合资。尽管内资企业仍占主导地位,但成交份额有所下降。近期政府接连发布政策,进一步扩大鼓励外商投资的行业和领域,以期创造更加开放、友好的投资环境,吸引外商来华投资。外资租户的承租面积显著上升,占比超过两成。

如何提升写字楼自身软硬实力

针对目前房地产未来市场服务及行业发展趋势,如何留住租户呢?

第一,科技地产。充分运用云计算、物联网、大数据、人工智能、地理信息等新一代信息技术,创新管理模式,打造的新一代房地产物管服务,例如Savills MDI移动化平台管理,室内3D导航及定位,安防消防智能管理等,强化写字楼体验。

第二,绿色建筑。提升租户的幸福感。日常生活中,城市人口约90%的时间在各种建筑物中度过,建筑物能耗占全社会能耗的46.7%,对环境能耗负担及身心健康问题不可小觑。近年来,LEED、WELL、Fitwel等绿色建筑认证咨询和资产管理服务,日渐聚焦业内关注。这也是为客户提供的重要服务之一。