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房屋租赁合同提前解除后,装饰装修物何去何从?

2019年08月11日  来源:北大法宝律所实务库;京都律师

  一、引言

  在房价飞涨、人员跨地域流动频繁的时代,租房已经是一个非常普遍的现象,尤其在北京,各类租赁异常活跃,有生活租赁、商业租赁,租赁房屋也纷繁复杂,有公租房、经济适用房、小产权房、商品房、商场等,现特将房屋租赁合同纠纷作为专题进行研究,本文决定从合同提前解除后的装饰装修物的处理问题略做分析。

介绍 (2).jpg

  房屋租赁是常见的法律关系,也是非常容易发生纠纷的法律关系,小到群租房,大到商场整体租赁,在合同提前解除后大多会遇见承租人装饰装修物的赔偿或补偿问题,数额高低不等从几千到上百万都有。而在理论界装饰装修物赔偿问题因为涉及到物权、债权两大领域,又关系到添附制度与不当得利等民法理论,也是引起了高度的关注。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称为法释[2009] 11号)在吸收各级人民法院和学术界意见基础上,确立了处理此类纠纷的规则(第9条至第13条):“承租人擅自进行装饰装修,构成侵权,承担侵权责任;承租人经同意装饰装修,区分情况适用不同的处理原则,一是对附合和未形成附合的装饰装修物分别适用不同的处理规则。未形成附合的装饰装修物,承租人作为所有权人享有处分权;已形成附合的装饰装修物区分合同无效、合同有效解除、合同履行期限届满情形,适用不同的处理规则。二是出租人是否对承租人的装饰装修进行补偿,如何补偿,要区分不同情况。合同无效时,出租人同意利用的装饰装修,基于不当得利对承租人进行补偿;不同意利用的,装饰装修的现值损失作为无效合同的损失,由双方按照过错承担;合同解除,由导致合同解除的违约方承担装饰装修残值损失。在双方均无过错情形下,由双方依照公平原则分担装饰装修残值损失;需要注意的是,合同解除时,如果出租人同意利用承租人装饰装修的,仍需基于不当得利对承租人予以补偿;合同履行期间届满,出租人取得附合装饰装修物无需补偿。”( 《妥处房屋租赁纠纷,促进市场健康发展—最高人民法院民一庭负责人就(关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释)答记者问》,载2009年9月1日《人民法院报》,第4版。)

  二、对法释[2009] 11号第九条、第十条、第十二条条简要阐述

  法释[2009] 11号第九条关于合同无效后装饰装修物的处理,未附合的装饰装修物因为其所有权仍属于承租人,无论从实务还是理论上均保持一致意见,故在本文中不做深入展开讨论(法释[2009] 11号第十条因同样理由不展开),附和的装饰装修物的处理基于不当得利与过错原则各自承担也无异议。本文对合同无效的情况,不做展开讨论。

  法释[2009] 11号第十条规定了承租人经出租人同意后,未形成添附的装饰装修物的处理,约定优先,没有约定的,按照物权法中所有权的规定,应当属于承租人。值得注意的是有观点认为此处的规定忽略了装饰装修物为不动产的情况,仅默认为动产装饰装修物。该装饰装修物为不动产的,在逻辑上应按《物权法》第142条前段的规定处理,即归属于租赁房屋基地的建设用地使用权人,一般来说,也就是归属于房屋所有权人。(《法学家》,2009第五期,第134页,崔建远,《租赁房屋装饰装修物的归属及利益返还》)笔者认为此处与房屋扩建有交叉,不在此处做展开叙述。

  法释[2009] 11号第十二条规定了,合同正常到期后,除有约定外,不对附合的装饰装修物进行补偿。某些学者的观点与本条相同:形成附合的装饰装修物,其所有权归属于房屋的所有权人,租赁期满,视为折旧为零,从不当得利制度的角度看,即利益不存在,自无不当得利返还可言。(《法学家》,2009第五期,第134页,崔建远,《租赁房屋装饰装修物的归属及利益返还》)

  笔者认为第十二条的规定与该学者的观点皆有不妥之处,笔者认为此处不应当视为折旧为零,与第十一条在理论运用上有相同之处。

  因此,本文将通过典型案例并结合法释[2009] 11号第十一条规定重点分析房屋租赁合同提前解除后装饰装修物(附合物)的赔偿问题。

  三、典型案例与判决(内容略有精简)

  2006年海特饭店与江南春天公司签订租赁合同。2007年原合同中承租方由江南春天公司变更为纳百家酒楼。合同约定租赁期满后,合同即终止,承租人投入的不可移动的装饰装修物归出租人所有,但并没有约定合同提前解除后装饰装修物的处理方法。租赁合同履行过程中,海特饭店将交付给纳百家使用的场地陆续收回,致使纳百家酒楼对承租的场地无法正常经营使用。因海特饭店将场地收回,且租赁场地供暖、空调等设备不具备使用条件,纳百家酒楼故未支付租金。

  本案诉讼中,经纳百家酒楼申请,法院委托北京京平价格评估有限公司对纳百家酒楼承租房屋及场地装修残值、不可移动物品残值进行鉴定评估。鉴定机构出具报告书,其中,评估结论为:1、有争议项目评估价值449023元,其中拆除工程评估价值380389元;二层6、8、9、10包间窗帘1758元;二层6、8、9、10包间风机盘管6558.4元;不可移动物品、设备62285元;2、无争议项目评估价值2813820元。海特饭店与纳百家酒楼对上述鉴定意见均无异议。经双方确认,双方场地交接时,纳百家酒楼将二层6、8、9、10包间窗帘交付给海特饭店使用。

  一审经审理认为,海特饭店单方提前收回场地产生违约行为在先,应承担主要责任。纳百家酒楼对租赁合同解除后果亦存在一定过错,应承担一定责任。

  拆除工程部分的评估价值应属于装修装饰残值损失范围。二层包间窗帘及争议项目不可移动物品均交付海特饭店使用,故该部分相应评估值亦应计入纳百家酒楼的装修损失范围。因纳百家酒楼未能证实二层包间风机盘管系其装修装饰的添附物,故该部分评估值不应计入其装修装饰损失范围。

  一审法院判决:北京海特饭店于本判决生效后七日内日赔偿北京纳百家大酒楼有限公司装修装饰残值损失共计二百七十六万元(鉴定总额为283万,海特饭店赔偿97.5%。)

  二审法院审理后认为一审法院在装修残值的计算上存在一定的错误,对于双方无争议项目的重置成新价值认定为4191057.71元,争议项目的重置成新价值认定为389877.26元,两者合计4580934.97元。判决海特饭店赔偿北京纳百家大酒楼有限公司装修装饰残值损失共计一百零五万元。

  四、对一二审法院观点的简要分析

  本文装饰装修物皆指附合物。

  本案中,一审法院对装饰装修物有如下几个观点:1.附合物应包括装修与不可移动物品;2.因承租人将二层包间窗帘交付给出租人,所以认定窗帘为装饰装修残值损失;3.承租人为新装修的拆除工程的价值应属于装置装修残值损失范围;4.装饰装修的残值应当以鉴定部门给出的实际残值为准。

  二审法院观点:确定剩余租赁期内附合的装饰装修价值应当根据租赁合同约定的租赁期限,将装饰装修费用平摊,进而得出剩余租期内的装修残值。即“装饰装修残值=装饰装修费用÷租赁月份数×剩余租赁月份数”据此将海特饭店的赔偿额从一审的276万降低到了105万。

  一审与二审的观点,笔者认为均有不足,兹分析如下:

  1.附合物应包括装修与不可移动物品。

  笔者认为附合物不应当简单从物理外形上确定,还应当包括拆除分离后不符合经济原则也应当认为是附合物。具体而言,不宜拆除应当从物理性与经济性两方面看,一是从物理上判断能否拆除,或拆除是否损害租用的房屋,二是从经济上看拆除是否损害其自身的使用价值。

  2.因承租人将二层包间窗帘交付给出租人,所以认定窗帘为装饰装修残值损失。

  笔者认为此处的判决虽程序上实现了化繁为简,却做了有失公平的违法判决。法释[2009] 11号第十条规定了承租人经出租人同意装饰装修,合同解除后,未附合的装饰装修物可由承租人拆除,并没有规定,如果出租人愿意使用未附合的装饰装修物应当如何处理。从法理上而言,未附合的装饰装修物此时的所有权仍然归承租人所有,如果出租人愿意使用,也应当依照不当得利给予承租人一定的补偿。退一步说,即使不依照不当得利的理论,也应当参照法释[2009] 11号第九条的规定,折价补偿承租人才对。一审法院将窗帘归属为损失的范畴之内,对财物的定性、价值的算法都造成了偏差。笔者认为窗帘不应当作为装饰装修残值损失由出租人承担主要责任,而应当依据不当得利原理给予承租人适当的补偿。

  3.承租人为新装修的拆除工程部分的评估价值应属于装饰装修残值损失范围。

  对于这点,笔者觉得首先需要弄清楚的是“装修费用”与“残值”是否是两个可以划等号的概念。笔者认为两者不可以对等。“装修费用”明细繁杂,作为装修投入的成本,“装修费用”是可以作为测量“残值”的依据的,但笔者认为并不是所有的“装修费用”都应当算做“残值”。“残值”的概念应当是从出租人角度而言的,“值”应当理解为价值,即可以利用为前提。再具体些就是以出租人可以使用为前提(暂且不讨论主观价值还是客观价值)。那“装修费用”中不能算做“残值”的部分在合同提前解除后应当怎么定义呢?笔者认为这部分应当定义为“损失”。“残值”与“损失”这两个概念的碰撞一是源于出发点的不同,“残值”即从出租人角度出发,“损失”即从承租人角度出发;二是源于基于的理论不同,“残值”基于添附与不当得利原理,“损失”基于违约责任。所以笔者认为“残值”理论上而言不应当包含拆除工程方面的估值。拆除工程方面的估值应当算做损失由双方根据各自的过错承担相应的责任。

  4.一审法院认为,装饰装修的残值应当以鉴定部门给出的实际残值为准;二审法院认为,装饰装修残值=装饰装修费用÷租赁月份数×剩余租赁月份数。两审法院的观点完全不同,一审法院以实际价值的角度进行估价,二审法院参考着租赁期内的摊销原则,以拟定价值的角度进行考量,角度不同,得出的结论大相径庭。

  笔者认为二审法院的算法在一定程度上脱离了实际,将折旧与残值计算混为一谈,理由有三:首先,笔者在查询阅读相关案例后发现,在鉴定残值时,鉴定公司已经将折旧的因素考虑在内。其次,如果按照二审法院的算法,难免会出现偏向于其中一方的情况发生,比如本案中,二审判定出租人海特饭店减少赔偿178万元之多。但如果承租人在实际使用上不加注意,中途发生毁损,造成最后理论上出租人赔偿或者补偿数额远超于实际价值,也会造成判决不公。最后,最高院关于装饰装修的判决较少,但是内蒙古锦联投资顾问有限公司与呼和浩特市理德企业管理服务有限责任公司房屋租赁合同纠纷申请再审民事裁定中最高院认为“装修物是全新的且能够被继续利用,不能定义为装修残值”。承租人在装修完成后一段时间内并未使用,出租人将租赁物出租给同种类经营人使用,并希望按照残值进行进行低价补偿,最高院结合实际情况予以裁定否决,笔者赞同此观点。在一定程度上,笔者认可一审的计算思路,但是作为法院而言,对于鉴定结果,应当正确运用,对于不应当按照残值计算的部分应当予以扣减,一审法院应当将拆除工程部分的评估价值从中扣除。

  五、法释[2009] 11号第十一条与第十二条的不足之处

  上文笔者对“装修费用”与“残值”“损失”的区别做了简单的论述,其理论支持涉及违约责任、物权添附原理、债权不当得利。之所以在两审判决中出现如此大的反差,笔者认为源于法释[2009] 11号第十一条存在不足之处。

  1.法释[2009] 11号第十一条第一、二、三、四项首先将残值与损失进行概念混淆,并且未有将残值如何计算予以明确,给司法实务造成了一定的困难,浪费了司法资源,降低了司法效率。其次,违约责任吸引了大部分的注意力在承租人遭受的损失上,不当得利关注的则是出租人所获得的利益,如果出租人获得的利益大于承租人遭受的损失,对于承租人而言是非常不利的。

  2.法释[2009] 11号第十一条第一、二、三项对于合同解除后装饰装修物的处理方式不妥有二:一是此三项仅仅以违约责任为理论基础,未有见到添附、不当得利的字样,即使规定了适当补偿也是点到即止,既没有说明基于何种原理,也没有规定如何才算是“适当”。二是此三项因以违约责任为基础,一旦出租人在主观上没有过错,承租人是无法获得装修所支出的费用补偿的,这对于承租人而言是不妥的。

  3.第十一条第二项规定,如果承租人违约,应当承担所有的装修损失,出租人利用的,可以适当补偿。笔者认为该规定太过绝对,实务中不可否定的存在着承租人违约给出租人造成的损失小于出租人从装饰装修物上获得的利益的情况。

  4.第十一条第四项规定,在不可归责的情况下合同解除,双方依据公平原则承担装饰装修残值损失。笔者依旧认为在此情况下出租人应当将剩余价值返还承租人,承租人应当将租赁物返还,双方不能返还的部分,使得租赁物增值的,应当按照不当得利给予承租人补偿;剩余部分应当以损失论,按照公平原则承担。

  5.第十二条规定,承租人经出租人同意装饰装修的,在租赁期间正常届满时,除约定外,承租人不得请求出租人补偿已附合的装饰装修物。虽然本文开头即已提出司法实践与部分学者均认可第十二条的规定,但笔者依旧认为本条规定有所不妥。从理论上而言,本条规定违反了物权上的添附原理,出租人在租赁期届满后基于添附原理获得附合动产的所有权,出租人应当根据当时动产的客观价值给予承租人一定的补偿。但本条规定却主观推断承租人的动产价值在租赁期届满即消失;从实践上而言,生活中不乏因为主观亦或客观的原因造成装饰装修物的投入在租赁期届满后依然具有一定剩余价值的情况,如果依据第十二条的规定直接由出租人享有剩余价值,对出资的承租人而言是不公平的。

  六、装饰装修物赔偿或补偿应当注意的问题

  1.对于何种装饰装修物承租人可以依据添附原理与不当得利请求进行补偿,在实务中必然会出现分歧,承租人希望只要是装修物都补偿,出租人往往以装修不符合自己的意图和利益或者自身日后不使用,不同意补偿。有观点认为应当以一般人的合理认知作为标准来判断承租人的装修是否使租赁房产增值,如果增值,出租人就应当予以补偿。并从实践的角度对装饰装修物进行了分类:第一类是承租人对租赁房产的增建或者设备改造和完善,诸如中央空调安装、水电设施完善等添附行为。这类添附使租赁房产的价值增值,一般应当由出租人补偿。第二类是一些普通性的装修,诸如墙面粉刷、门窗安装等,此类装修具有市场通用性,如果客观上使租赁房产的价值提高,也应当考虑补偿。第三类是承租人用于特定经营用途的装修,例如,承租人开办餐厅、开设歌厅所进行的装修,对于其中特殊的标志性装修物、开设桑拿的浴池等特定用途的经营性装修物,出租人一般不予补偿。此部分的投入宜作为损失,由过错方承担。(《法学杂志》,2004第3期,第60页,周孟炎,《略论房屋租赁纠纷中装修投入的处理》)

  2.对于附合的装饰装修物究竟应当如何处理?笔者认为应当将违约责任理论与物权添附原理、债权不当得利理论分别适用,最终相抵得出各自应当承担的部分。

  无论合同是提前解除还是租赁期届满后解除,依据物权的添附原理将附合的装修物进行权属分配,并客观的计算出当时的剩余价值,最后承租人依据不当得利请求出租人进行补偿。装修费用中其他部分如果造成损失的,依据违约责任按照各自的过错承担责任;如果承租人因添附而失去动产所有权,因出租人的原因给承租人造成了损失的,不当得利请求权与损害赔偿请求权发生竞合,承租人可以择一而用。最终将计算结果进行相抵。此解决办法无论从法理角度还是从实践的公平上都算是相对合理的解决办法。

  民法通则关于不当得利的规定中关于“没有合法依据”具体是何种情况并没有相关的解释与规定。虽然出租人依据的添附原理是基于法律规定的而获得,但承租人因此丧失了所有权,双方失去了利益平衡。虽然形式上是依据法律规定取得了所有权,但实质上只能构成不当得利,同时可以实现双方的利益平衡。关于不当得利的规定是做任意性规定还是做强制性规定本文不做深入讨论。下文中将引用“台湾民法”对该问题做简单介绍。

  综上,就本案而言,租赁合同解除,海特饭店应当负主要责任,纳百家酒楼负次要责任,鉴定报告中认定的残值部分应当包括装饰装修、不可移动设备、窗帘共计2872877863元分别依据添附原理、不当得利应当由出租人适当补偿,拆除工程380389元应以损失按照过错分别由海特饭店与纳百家酒楼承担。

  七、承租人的注意事项

  1.装饰装修在现阶段暂未有能够依据不当得利请求补偿的规定与案例可以依据或者参考,不当得利在房屋租赁合同纠纷中常用在承租人非法转租以及非法占有拆迁款的情况下。

  2.在承租人先违约的情况下,法院对承租人依据添附原理、不当得利请求赔偿装饰装修的诉讼请求一概不支持,承租人对装饰装修负严格违约责任。

  3.根据法释[2009] 11号第十一条与第十二条的规定,为了避免在合同到期或者提前解除却不能适用添附原理、不当得利请求合理补偿的情况下,承租人在签署租赁合同前应当与出租人分别约定在合同正常到期解除与提前解除时对附合的装饰装修物的处理方法,甚至可以约定清楚哪些装饰装修项目属于附合物。

  4.值得注意的是,在北京区域,《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》就房屋装饰装修的损失为北京各级法院做了具体的指导。

  双方事先约定装饰装修需要经过出租人同意,但出租人在知道或者应当知道承租人进行了装饰装修的6个月没有提出异议的,视为默认;即使合理期限内提出了异议,但又接受承租人履行义务行为的,视为同意并放弃再次异议权。笔者理解为出租人同意装饰装修不局限于明示。

  八、不适用法释[2009] 11号第十一条的两种情况

  1、装修物是全新的且能够被继续利用,不能定义为装修残值

  内蒙古锦联投资顾问有限公司与呼和浩特市理德企业管理服务有限责任公司房屋租赁合同纠纷案中,最高院认为虽然承租人根本违约在先,但是因为装修物全新且被继续使用,最高院没有适用法释[2009] 11号第十一条第二项,而是依据公平原则与添附原则判令出租人按照鉴定的全新价值的70%予以补偿。

  2、因拆迁导致租赁物灭失装饰装修残值可以自拆迁补偿款中受偿,不宜认定为损失。

  南京家居乐龙蟠建材有限公司与南京酿酒总厂、南京润轻投资发展有限公司的租赁合同纠纷案中,最高院认为承租人在租赁期间投入的装饰装修成本因为租赁物的灭失得不到正常摊销,其未摊销的成本应当在拆迁补偿款中优先受偿。装饰装修补偿额度=装饰装修总投入÷总租赁期×剩余租赁期。承租人对租赁物的装饰装修使得租赁物增值,其投入与拆迁补偿款之间有直接因果关系,承租人的预期利益受损,因此在扣除装饰装修补偿款后,承租人对剩余的补偿款也享有部分权利。最终最高院判决承租人享有剩余补偿款的30%。

  房屋租赁合同提前解除后的装饰装修的情况纷繁复杂,在此仅做讨论,抛砖引玉,有不足之处,望指正!

【作者】赵岐龙、徐伟(京都律师事务所)

【来源】北大法宝律所实务库;京都律师

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