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商铺办公楼时来运转 开发商增持商业物业

2013-12-12

   以金地、保利、嘉凯城为代表的地产名企或声明或用行动表示公司对商业地产的青睐,而更多的个人投资者在近期商铺和办公楼的买卖中频频得手,有所斩获。“对住宅炒房行为的严厉调控,让商业地产呈现出饥渴状态。”绿地吉盛伟邦销售经理发出上述感慨。的确如此,近期业内对商业的关注并非代表住宅升值潜力就低于商业,相信更多的原因是由于调控政策的显效。而对于企业发展来说,丰富产品线和扩大企业战略布局,也不为一件好事。

金地开腔、宝龙落子、嘉凯城收购……

开发商争相增持商业物业

   “除了加强豪宅开发外,我们也将同步发展商业地产和房地产金融。”金地上海公司总经理陈必安上任伊始,就亮出豪言:“国内目前除了万达之外,还没有领先的商业地产公司。贯彻集团战略意图的金地上海公司还将在商业地产和房地产金融领域谋求突破。”陈必安认为,目前商业地产市场还是一个空白,竞争远远没有达到激烈,金地在商业地产的机会会有很多。相比金地的“伟大梦想”,嘉凯城和宝龙正一步一个脚印去实践自己的商业理想。

   9月16日,嘉凯城集团发布公告,公司全资子公司上海中凯企业集团有限公司以人民币24,180万元取得上海交大联合科技有限公司持有上海源丰投资发展有限公司(源丰投资)32.11%的股权,上述股份转让完成后,中凯集团将持有源丰投资100%的股权。本次收购涉及项目“汇贤雅居”二期所包含的商业物业43,900平方米。因此这也在一定程度上进一步丰富嘉凯城旗下物业形态,使得出售型物业与持有型物业的所占比例进一部趋向合理,为公司未来抵御风险,稳定持久发展打下良好基础。

   “未来嘉凯城集团下属的中凯企业集团仍将以上海的高端住宅为主要核心业务,同时对商业经营性投资也会有所涉猎。”嘉凯城集团总裁边华才表示,作为一个谋求长远发展的房地产上市企业,一定会逐步增持成熟城市中的持有型物业,尤其是到了稳定发展时期,真正能确保企业长线稳定发展的就是持有型物业。

   无独有偶,一天之后,9月17日下午,中国商业地产领军企业宝龙地产以2.02亿元成功摘得上海广富林2-8号地块,折合楼板价7627元/平方米,溢价率18%。这是宝龙地产总部迁至上海后首次在上海拿地。2010年8月底,在香港举办的宝龙地产中期业绩发布会上,宝龙地产执行总裁许华芳称:“未来宝龙会把10%到15%的资金比例会在一线城市做一些高端的产品,打造形象标杆店,同时提升公司品牌。”时隔1个月,宝龙地产就成功摘得上海广富林2-8号地块,为其进军上海奠定了基础,同时也表明宝龙地产新一轮土地储备大张旗鼓地展开。

   “其实除了金地、中凯、宝龙,绿地、保利等大牌房企近期也逐渐发力商业地产。”高力国际商业代理部董事赖锦雄表示:诸如红星美凯龙、上海杏花楼集团等其他行业的品牌企业近期也涉足到商业地产中来。“无非还是看好上海成熟的商业环境。”赖锦雄如是说。

集中爆发,批量购买,组团投资……

投资客“弃住投商”现象加剧

   楼市新政下,大批原来在二手住宅市场打滚的炒家退场后进入商铺市场。据悉,近一个多月来商铺投资比例大增,超六成投资客更是一次性付款买铺,其中200万元及100平方米楼下商铺最受欢迎。

   易居臣信九亭店店经理钱明光告诉笔者,近期门店一客户一口气成交了人民北路上的8套商铺,单套总价都在200万左右。“这个客户为私营企业主,手上有一、两千万闲置资金,本想投资住宅物业,但由于投资住宅市场目前政策面风险较大,转而投资商铺。”钱明光还透露:“客户还表示,如果未来公司经营需要资金,他还可以把铺子抵押给银行做出贷款,而这8套铺子租出去单套租金能达10万/年,足够抵扣月还款,加上人民北路板块未来发展空间依然很大,铺子升值之后会考虑出手套现。”

   上述情况在近期并不少见。7月24日,2名上海本地专业投资客,他们分别买下21套和18套商铺。九亭上海奥林匹克花园商铺近期快速成交13套,单套售价400万元左右,成交的客户中以温州客为主,福建客其次。闸北某一商办物业,温州客组团购买写字楼、商铺,总金额达11亿。

   “限制投资性购房的政策影响使得住宅的投资成本上升,回报空间也急剧减小。而在黄金、股市前景难测的背景下,原先投资门槛和回报率都比较高的商业物业成了不少人保值增值的投资选择。一批原来在二手住宅市场打滚的投资者退场后进入商业物业市场,商铺、写字楼正在成为香饽饽。易居臣信市场研究中心分析师杨晨青表示:”同为不动产投资,但住宅和商铺盈利模式天差地别,住宅投资注重买卖差价的资本利得,而商铺投资则注重租金回报率,通俗的来说,商铺需要‘养铺’。以上海市场来看,市中心成熟区域的商铺动辄单价几十万,投资门槛较高,普通民众更倾向于投资市郊或上海周边城市的商铺产品,更多的是关注未来区域的规划和长远发展。而有实力的投资客自然选择长期持有市中心好地段的优质商铺,通过收租获取利润,这和投资住宅讲究高抛低吸赚取差价的赢利模式有根本的区别。”

规划利好、配套落实、总价适中……

外围小户型商办成主力投资品

   环间成交数据显示,沪商业地产成交仍主要集中在外环外区域。写字楼外环外区域成交套数和成交面积在总成交额中的占比均超过50%;商铺外环外区域成交套数和成交面积甚至高达80%以上。但与商铺外环外区域成交占绝大多数份额不同,沪上内外环间写字楼成交量和外环外区域相差相对较小,并且内外环间写字楼成交近期回暖趋势明显。杨浦、嘉定、普陀位列沪写字楼成交“三甲”,小户型是成交主力。

   分析师指出,近两个月,嘉定区写字楼成交持续活跃,一方面是受益于轨道交通

   11号线的开通,大大缩短了嘉定各区域到达市区的时间,另一方面则是嘉定区地处江苏和上海之间的特殊地理位置,以及上海汽车城规划、大虹桥枢纽规划等的利好辐射,另外还有一个重要因素,即在嘉定区成交最为活跃的楼盘多为小户型项目,例如上海江桥万达广场、底特律财富天地等。事实上,除嘉定区外,普陀、宝山、闵行等区域近期同样是以小户型写字楼为成交主力,例如宝山的绿地·国际设计广场、普陀的国盛中心、闵行的财富108广场等都是近期热销的小户型写字楼项目。

   业内人士表示:在政策依然处于敏感期、住宅调控可能继续深化的大形势下,小户型办公楼有其特殊的优势,总价低、回报率高、投资自用两相宜等,因此,小户型在新政导致的市场观望情绪浓厚的状态下依然能创造成交”神话“不足为奇。

供求不平,量价不稳,市场不均……

商办物业在风险里找转机

   就在商业地产关注度直线上升的同时,另一个值得深思的背景是商办类物业市场在今年第三季度不论对比去年同期还是今年第二季度,都出现了量价齐跌的局面。

   来自佑威·楼市通的数据显示:2010年第三季度,上海市商业类物业成交面积为51.3万平方米,同比去年同期下跌9.4%,环比第二季度下跌23.1%;均价11908元/平方米,同比去年同期下跌19%,环比第二季度下跌10.7%。办公类物业成交面积为29.4万平方米,同比去年同期大跌53.9%,环比第二季度下跌23.3%;均价17671元/平方米,同比去年同期大跌34.9%,环比第二季度下跌4.2%。”

   这种局面的形成与中高端商办物业的成交乏力有较大关系。“究其原因,佑威市场研究部副主任陆骑麟分析到:以办公类物业为例,今年第三季度均价2万以上的办公类物业成交量仅为去年同期的三成水平,占总成交量的34%,而去年同期,这一比例达到了52%。另一方面,商办类物业在第三季度出现了明显的供过于求的状况,其中办公类物业的供求比甚至达到了1.8:1。外环以外的商办类项目在新增供应量中占据了较大比例,分别占据了办公类物业的67%和商业类物业的85%,远远高于去年同期的比例。”市区的商办类物业一方面受到可开发空间小的局限,另一方面这些项目逐渐提升的稀缺性使得越来越多的开发商倾向于只租不售。这客观上导致了外围项目在商办市场中所占的比重越来越大。“陆骑麟如是分析。

   业内人士表示:正是看到商办物业目前还处在相对较低的价格区间,才促使投资客纷纷出手购买商铺或写字楼产品。


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