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为什么说增值型基金是商业地产新引擎?

2014-03-12

新生金融产品的兴起,往往引发资本的角逐。始创于2009年的人民币房地产基金也未能脱俗,在不成熟的市场环境及投资人短期逐利的风险偏好相互作用下,债权型投资和机会型基金盛行于市。清科的数据显示,投资人中45.7%倾向于一至三年期的产品,而能够接受五年期以上的比例仅为9.3%

INREV(欧洲非上市房地产投资协会)2013投资意向调研显示,投资者资产配置计划中首选增值型基金(value-added funds)的占比由2012年的21.9%飙升至42.9%,而将机会型基金作为投资首选的占比则下滑了23.6%。这是本轮经济危机以来首次出现投资意向结构性的变化,表明投资者对房地产投资信心逐步增强,资产配置首选方向也转向风险较低的增值型基金。

与机会型基金参与短平快的地产开发过程不同,增值型基金可通过“改造增值”或“运营增值”两类方式来提升物业价值,并寻求最佳变现时机,以实现基金投资回报的最大化。

中国房地产私募基金市场上,改造增值型基金似乎更能适应投资人短平快的投资需求。能否快速的周转及价值提升,直接关系到此类基金运作的成败。上海某大厦虽处核心商圈,但由于建筑年代较早,规划设计等方面也亟待完善,其商业价值一直未得以充分体现。GP公司通过募集地产私募基金以约3万元每平米的价格收购该大厦。之后,采取产权分割、局部改造、业态调整及租金结构调整等一系列修运作,挖掘、提升整体物业价值,最终以超过5.2万元每平米的价格开始向市场散售,为实现基金较高回报退出奠定基础。

与上述“资产精装修+快速周转”模式不同,运营增值型基金的运作核心是通过专业运营团队进行统一定位、招商以及相当长时期的培育和运营,待物业价值得到充分体现后整体转让退出,而接盘的往往是风险偏好更低的资金。近几年在上海、北京有数宗交易,涉及商场、服务公寓等物业,增值基金经过数年运营,在物业出租率和租金水平稳定后,转手卖出,收益颇丰,而买家无论是内资还是外资,则可坐享丰厚的租金收入和优质物业的增值潜力,是长期低风险投资的最佳选择。

更加值得关注的是,机会型基金在完成开发物业后,继续持有、营运该物业(即进入增值阶段),再伺机出售。这样,基金实现了商业地产开发阶段资本运营、定位设计、建设以及后期的招商运营的全程运作。从这种意义上看,此类基金的操作模式更符合政府“楼宇经济”的要求,同时考虑中国房地产资本市场日渐完善以及公募Reits预期升温,未来将更具成长空间。

此类基金的现实意义之一,是解决缺乏商业运营经验的传统开发商对商用物业的“鸡肋”之痛和其粗放型建设、销售的低效模式。以某TOP50开发商在成都开发的住宅项目的配套社区商业为例,由于开发商缺乏专业判断和运营经验,投资时预判商用物业散售均价20,000/㎡,最后借助个人买家对商铺的阶段性追逐,售价远高于预期,但之后租赁的“随意性”使项目价值远未达到最大化。有不少业内专业人士指出,若该项目的商用物业能够前期引进有眼光的增值基金,开发商可提前兑现,而物业经专业的规划和培育,亦将会有助住宅的销售和后期小区品质的维护。

历经市场的洗礼,躁动的资本终将趋于理性,投资人资产配置的需求将使其更加青睐低风险策略。纵观国内的地产基金,方兴未艾,其投资的开发项目,商用物业的比例日渐增大,需要专业的商业设计运营公司,弥补开发商和基金GP自身商业规划设计、招商运营的短板。三方如能取长补短,突破资金和专业瓶颈,通过资本运作和物业运营,将有望创立增值基金的中国版。


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