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RET睿意德预测,2014年,北京商业地产在市场主体、区域发展、业态、 运营以及各类物业层面将呈现八大趋势

2014-02-16


中国最大商业地产全程服务机构RET睿意德研究表明,历经最近几年的调

整和发展,北京商业地产市场正呈奋起直追态势。2014年,随着供应增加

和消费需求更新,优质商业稀缺的情况将改观,市场将呈供需两旺势头,

并进入结构性更新时期。
   基于对北京新开业项目的统计,RET睿意德中国商业地产研究中心预

测,2013年朝阳区新开项目体量位于各区之首,近郊县中房山与昌平最为

活跃,而到2014年到2015年商业地产开发面积将持续稳定增大。
   “2013年到2015年新增集中商业项目体量约340万平方米,相当于17

个西单大悦城。其中,2015年开业量重回历史第二高点,郊县中大兴和通

州[最新消息 价格 户型 点评]领跑。”RET睿意德高级董事王玉珂指出,

“在租金层面,王府井商圈依然处于领跑态势;而由于新增项目集聚望京

商圈,其将成为未来两年内租金涨幅空间最大商圈”。2014年,北京商业

地产在市场主体、区域发展、业态、运营以及各类物业层面将呈现八大趋

势,具体包括:

趋势一:传统住宅企业分食商业蛋糕
   继2012年远洋[简介 最新动态]与太古合作的颐堤港问世之后,2013

年金隅万科[简介 最新动态]广场、红星爱琴海[最新消息 价格 户型 点

评]购物中心、首创[简介 最新动态]奥特莱斯陆续问世,过往专注于住宅

开发的知名企业,甚至专注于家居建材城的红星美凯龙纷纷抢滩北京商业

地产市场。 2014年,金隅将在东坝拟建区域性购物中心,万科在房山的

购物中心项目亦进入招商阶段,华远则在通州筹划好天地商业街,北京城

建在房山筹建大型购物中心。传统住宅企业步入商业地产领域,非常看重

北京市场的表现,因而北京市场会更加活跃。

趋势二:边缘组团成为商业地产主战场
   在北京核心地块用地空间逐步减少情况下,随着人口疏散的卫星城概

念进一步贯彻,新板块成为商业地产热点区域,以望京、上地和朝北等为

代表的副中心都会成为多中心的重要力量;而都市新区也逐步进入快速发

展阶段,其中包括通州、顺义、大兴、昌平和房山等。

趋势三:商业地产跨界风将盛行
   RET睿意德认为,主题或者细分的差异化策略将跨界风引入日益同质

化的商业地产领域。这一点,在今年的艺术类主题的侨福芳草地和地中海

主题的红星爱琴海购物中心中,已看出苗头。在2014年,伴随购物中心的

井喷供应,“跨界”的购物中心将从传统同质化的购物中心中脱颖而出,

其产品的建筑、业态和规划都将以主题或细分为竞争策略,这一是为了满

足人们追求的精神体验性,二也是房企战略产品细化的体现。

趋势四:电商来袭,传统百货频频出招
   百货业正面临着前所未有的冲击,一方面新兴的购物中心在实体层面

进行正面竞争,另一方面电商和中央“8项规定”的政策又在需求层面让

百货业的生存状况雪上加霜。2013年,王府井国际完成对上市公司中国春

天百货39.53%股权的收购;翠微股份100%持有了当代商城及甘家口大厦股

权。RET睿意德认为,2014年,传统百货必将频频出招,投资和重组等模

式合并的方式,可以让百货之间无论在资本还是经营领域都能互补壮大,

以强化会员优势;在加大自营比例的同时,或向购物中心靠拢增加体验性

,或加强会员管理和服务,或争取实现线上线下有效互动。

趋势五:超市呈“围城”现象,本土势力卷土重来
   在北京,大型超市和小型便利店等超市业态呈现了“有的人走了,有

的人来了”的“围城”现象。2013年,卜蜂莲花、洋华堂、Ole等超市品

牌均在北京有闭店现象,而日本人气最高的罗森便利店则正式进京。RET

睿意德预测,2014年,外资商业及管理优势将进一步减少,本土企业有望

通过资本以及管理提升,不断吞噬外资市场,华润万家、永辉、北京华联

和物美均有进一步在京拓店计划,本土势力正在卷土重来。

趋势六:体验业态逐步踏上自营路
   2013年,华润五彩城Snoopy乐园开业,当日人流量达7万人次;爱琴

海购物中心,亦出现了Pororo乐园、3D魔幻展示、土耳其主题馆等多重体

验性业态。在电商的冲击以及零售业的同质化竞争愈演愈烈的情况之下,

体验业态成为竞争突围的最佳策略。介于体验业态低租金、长租期以及吸

客能力强的特点,越来越多的业主将选择自营此类业态。

趋势七:O2O来势汹汹,实体店突围
   随着实体商业对于技术的认知逐渐深入,实体商业已经进入技术变革

的关键期,正变技术为“工具”全力突围,会将技术逐渐应用在运营模式

、营销模式和经营模式等三个层面,比如可运用移动电商改善实体店的消

费体验,而社交化营销可使商业营销更加精准。

趋势八:开发成本徒增,租售双模式再涌动
   RET睿意德认为,在商业资产缺乏融资渠道的背景下,由于销售商铺

将会快速地带来现金流,租售双模式正在逐渐回归市场,而在北京,因为

土地成本居高不下、租金水平不高、培育期缩短和低租金业态比例高等原

因,这一模式将受重视,这在部分企业的战略转型中已可看出。

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